Molte società immobiliari esenti dall’IVA ritengono di essere completamente escluse dalla riforma della fatturazione elettronica.

👉 «Non applico l’IVA, quindi non mi riguarda.»
È un errore comune.

In realtà, anche senza IVA, la vostra SCI, dal momento in cui avrà lo status di soggetto passivo, ne risentirà a partire dal 2026, in particolare su un punto fondamentale:
👉 la ricezione e la gestione delle fatture dei fornitori

In questo articolo vi spieghiamo perché la questione vi riguarda, cosa cambierà concretamente e come prepararvi in modo semplice.

SCI esente da IVA: uno status speciale

La maggior parte delle SCI è esente dall’IVA, in particolare nei seguenti casi:

• locazione di un immobile non ammobiliato ad uso abitativo
• assenza di attività commerciale
• canoni di locazione non soggetti a IVA

👉 In questa configurazione:

• non riscuotete l’IVA
• di solito non emettete fatture complesse

Questo status dà l’impressione di essere esclusi dalla riforma.

Fatturazione elettronica: cosa non cambia per voi

Buone notizie: alcune obbligazioni non vi riguardano.

❌ Non vi è l’obbligo di emettere fatture elettroniche

Se la vostra SCI è esente dall’IVA:

• non siete interessati all’emissione di fatture elettroniche B2B
• non è necessario generare formati strutturati

❌ Nessuna segnalazione elettronica

Non dovete nemmeno:

• trasmettere i dati delle transazioni all’amministrazione
• dichiarare i flussi tramite l’e-reporting

👉 Questo semplifica notevolmente la tua situazione.

Cosa cambierà a partire dal 2026: la ricezione delle fatture

È proprio qui che la riforma vi riguarda direttamente.

👉 A partire dal 1° settembre 2026, tutte le imprese dovranno essere in grado di:

✔ ricevere fatture elettroniche tramite una piattaforma autorizzata (PA)

Ciò comprende:

• le SCI
• anche esenti dall’IVA

Se invece la vostra SCI si limita a mettere gratuitamente un immobile a disposizione dei propri soci (senza percepire alcun canone di locazione), non svolge alcuna attività economica. Non è quindi soggetta a imposta e non rientra in alcun modo nella riforma.

Perché tale obbligo si applica anche alle SCI esenti

La logica alla base della riforma è semplice:

👉 Qualsiasi entità che abbia dei fornitori deve essere in grado di ricevere fatture elettroniche.

Tuttavia, una SCI riceve inevitabilmente delle fatture:

• lavori e manutenzione
• assicurazioni
• onorari (commercialista, avvocato…)
• vari fornitori

I vostri fornitori passeranno gradualmente alla fatturazione elettronica.

Dovete quindi essere in grado di riceverli.

👉 Consulta la scheda informativa completa pubblicata dal governo sugli obblighi delle SCI in materia di fatturazione elettronica: https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/2_gestion/290_facturation_electronique/fiches_reforme/fiche-sci.pdf

Cosa cambia concretamente per la vostra SCI

1. Fine del funzionamento al 100% tramite e-mail / PDF

Probabilmente oggi riceverete:

• fatture in formato PDF via e-mail
• documenti cartacei

Domani:

👉 Le fatture passeranno attraverso una piattaforma autorizzata

2. Obbligo di disporre di un punto di accesso strutturato

Dovrete:

• disporre di una soluzione per la ricezione delle fatture
• consultare i documenti
• conservarle

👉 Anche senza trasmissioni, è necessario un minimo di organizzazione.

3. Aumento dei volumi digitali

Con la diffusione della riforma:

• Tutte le vostre fatture saranno in formato elettronico
• i flussi sono destinati ad aumentare
• la gestione manuale diventerà più complessa

La vera sfida: la digitalizzazione delle fatture dei fornitori

Per una SCI esente, la questione principale non è la fatturazione… ma:

👉 la gestione delle fatture dei fornitori

Senza l’attrezzo adeguato:

• scaricamento manuale delle fatture
• classifica frammentata
• difficoltà nel ritrovare i documenti
• gestione complessa dei pagamenti

Perché agire in anticipo già adesso?

Aspettare fino al 2026 può sembrare allettante… ma non è consigliabile.

1. Evitare una messa a norma affrettata

I tempi possono essere brevi per:

• scegliere uno strumento
• capire come funziona
• organizzarsi

2. Semplificare la gestione fin da oggi

L’implementazione di una soluzione consente immediatamente di:

• centralizzare le fatture
• automatizzarne l’elaborazione
• migliorare la gestione amministrativa

3. Migliorare la propria situazione finanziaria

Con una migliore organizzazione, potrete:

• tenere traccia delle tue spese
• identificare i pagamenti in sospeso
• gestire al meglio la vostra società immobiliare

Approfondimenti: automatizzare la gestione della vostra SCI

Anche senza l’obbligo di emissione, una SCI può approfittare della riforma per modernizzare la propria gestione.

Centralizzare le fatture dei fornitori

Tutte le fatture sono raccolte in un unico strumento.

Automatizzare la raccolta

Le fatture vengono recuperate automaticamente (e-mail, piattaforma…).

Monitorare i pagamenti

Sapete quali sono le fatture:

• pagate
• in sospeso
• in ritardo

Una soluzione semplice per le SCI

Soluzioni come Azopio consentono di:

• gestire la digitalizzazione delle fatture dei fornitori
• centralizzare i documenti
• tenere traccia dei pagamenti
• semplificare la gestione amministrativa

👉 L’obiettivo: mantenere la semplicità, senza complicare la gestione di una SCI.

Gli errori da evitare

❌ Pensare di non essere coinvolti
❌ Aspettare l’ultimo momento
❌ Continuare con una gestione al 100% manuale
❌ Utilizzare troppi strumenti

👉 L’approccio giusto: basta anticipare i tempi con una soluzione adeguata.

Conclusione

Anche se esente dall’IVA, una SCI soggetta all’IVA non è del tutto esclusa dalla riforma della fatturazione elettronica.

👉 A partire dal 2026, dovrete essere in grado di ricevere fatture elettroniche.

Ma soprattutto:

👉 La riforma mette in luce un’esigenza già esistente:
gestire meglio le fatture dei fornitori

Se ti organizzi fin da ora, potrai:

• semplificare la vostra organizzazione
• risparmiare tempo
• migliorare la vostra visibilità finanziaria

👉 e trasformare un ostacolo in un’opportunità.