Muchas sociedades inmobiliarias exentas del IVA creen que quedan totalmente excluidas de la reforma de la facturación electrónica.
👉 «No cobro el IVA, así que esto no me afecta».
Es un error muy común.
En realidad, aunque no aplique el IVA, su SCI, en cuanto tenga la condición de sujeto pasivo, se verá afectada a partir de 2026, sobre todo en un aspecto clave:
👉 la recepción y la gestión de las facturas de los proveedores
En este artículo te explicamos por qué te afecta, qué va a cambiar en la práctica y cómo prepararte fácilmente.
SCI exenta del IVA: un régimen especial
La mayoría de las SCI están exentas del IVA, en particular en los siguientes casos:
- alquiler sin muebles para uso residencial
- ausencia de actividad comercial
- alquileres no sujetos al IVA
👉 En esta configuración:
- No recaudan el IVA
- Por lo general, no emiten facturas complejas
Esta situación da la impresión de estar al margen de la reforma.
Facturación electrónica: lo que no cambia para usted
Buenas noticias: algunas obligaciones no le afectan.
❌ No hay obligación de emitir facturas electrónicas
Si su sociedad inmobiliaria está exenta del IVA:
- La emisión de facturas electrónicas B2B no le afecta
- No es necesario que generes formatos estructurados
❌ No hay presentación de informes electrónicos
Tampoco tienes que:
- transmitir datos de transacciones a la administración
- declarar los flujos a través del sistema de presentación electrónica de informes
👉 Esto simplifica mucho tu situación.
Lo que cambiará a partir de 2026: la recepción de facturas
Es aquí donde la reforma le afecta directamente.
👉 A partir del 1 de septiembre de 2026, todas las empresas deberán ser capaces de:
✔ Recibir facturas electrónicas a través de una plataforma autorizada (PA)
Esto incluye:
- las sociedades civiles inmobiliarias
- incluso exentas del IVA
Por el contrario, si su SCI se limita a poner un inmueble a disposición de sus socios de forma gratuita (sin percibir alquiler), no ejerce ninguna actividad económica. Por lo tanto, no está sujeta al impuesto y queda totalmente al margen de la reforma.
¿Por qué esta obligación se aplica también a las SCI exentas?
La lógica de la reforma es sencilla:
👉 Toda entidad que tenga proveedores debe poder recibir facturas electrónicas.
Ahora bien, una sociedad civil inmobiliaria (SCI) recibe necesariamente facturas:
- obras y mantenimiento
- seguros
- honorarios (contable, abogado…)
- diferentes proveedores
Sus proveedores irán adoptando progresivamente la factura electrónica.
Por lo tanto, debe estar en condiciones de recibirlos.
👉 Consulta la ficha completa publicada por el Gobierno sobre las obligaciones de las SCI en materia de facturación electrónica: https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/2_gestion/290_facturation_electronique/fiches_reforme/fiche-sci.pdf
Qué supone esto en la práctica para su sociedad civil inmobiliaria
1. Fin del funcionamiento 100 % por correo electrónico / PDF
Hoy probablemente recibas:
- facturas en formato PDF por correo electrónico
- documentos en papel
Mañana:
👉 Las facturas se tramitarán a través de una plataforma autorizada
2. Obligación de contar con un punto de entrada estructurado
Deberás:
- disponer de una solución para recibir las facturas
- consultar los documentos
- conservarlas
👉 Aunque no haya emisión, es necesario un mínimo de organización.
3. Aumento de los volúmenes digitales
Con la generalización de la reforma:
- Todas sus facturas serán electrónicas
- los flujos aumentarán
- la gestión manual se volverá más compleja
El verdadero reto: la digitalización de las facturas de proveedores
En el caso de una SCI exenta, lo más importante no es la facturación… sino:
👉 la gestión de las facturas de proveedores
Sin las herramientas adecuadas:
- Descarga manual de facturas
- clasificación dispersa
- dificultad para encontrar los documentos
- seguimiento complicado de los pagos
¿Por qué hay que prepararse ya?
Esperar hasta 2026 puede parecer tentador… pero no es recomendable.
1. Evitar una adaptación normativa urgente
Los plazos pueden ser cortos en los siguientes casos:
- elegir una herramienta
- entender cómo funciona
- organizarse
2. Simplificar la gestión desde hoy mismo
La implementación de una solución permite de inmediato:
- centralizar las facturas
- automatizar su tramitación
- mejorar la gestión administrativa
3. Mejorar la visibilidad financiera
Con una mejor organización, podrás:
- llevar un control de tus gastos
- identificar los pagos pendientes
- gestionar mejor tu sociedad inmobiliaria
Un paso más allá: automatizar la gestión de tu sociedad inmobiliaria
Aunque no tenga la obligación de emitir acciones, una SCI puede aprovechar la reforma para modernizar su gestión.
Centralizar las facturas de proveedores
Todas las facturas se agrupan en una sola herramienta.
Automatizar la recogida
Las facturas se recogen automáticamente (correo electrónico, plataforma…).
Seguimiento de los pagos
¿Sabes qué son las facturas?
- pagadas
- en espera
- con retraso
Una solución sencilla para las sociedades inmobiliarias
Soluciones como Azopio permiten :
- gestionar la digitalización de las facturas de proveedores
- centralizar los documentos
- realizar un seguimiento de los pagos
- simplificar la gestión administrativa
👉 El objetivo: mantener la sencillez, sin complicar la gestión de una sociedad civil inmobiliaria.
Errores que hay que evitar
❌ Pensar que no te afecta
❌ Esperar hasta el último momento
❌ Seguir con una gestión 100 % manual
❌ Utilizar demasiadas herramientas
👉 El enfoque adecuado: simplemente anticiparse con una solución adecuada.
Conclusión
Aunque esté exenta del IVA, una SCI sujeta al IVA no queda totalmente al margen de la reforma de la facturación electrónica.
👉 A partir de 2026, deberá poder recibir facturas electrónicas.
Pero, sobre todo:
👉 La reforma pone de relieve una necesidad que ya existía:
gestionar mejor las facturas de los proveedores
Si te anticipas desde ahora, podrás:
- simplificar tu organización
- ahorrar tiempo
- mejorar su visibilidad financiera
👉 y convertir una dificultad en una oportunidad.
