Muitas sociedades imobiliárias isentas de IVA pensam que estão totalmente excluídas da reforma da faturação eletrónica.

👉 «Não cobro IVA, por isso isto não me diz respeito.»
Este é um erro frequente.

Na realidade, mesmo sem IVA, a sua SCI, desde o momento em que tenha o estatuto de sujeita a IVA, será afetada a partir de 2026, nomeadamente num ponto fundamental:
👉 a receção e gestão das faturas de fornecedores

Neste artigo, explicamos-lhe por que razão isto o diz respeito, o que vai mudar concretamente e como se pode preparar de forma simples.

SCI isenta de IVA: um estatuto especial

A maioria das SCI está isenta de IVA, nomeadamente nos seguintes casos:

• arrendamento de imóvel não amobiliado para uso habitacional
• ausência de atividade comercial
• rendas não sujeitas a IVA

👉 Nesta configuração:

• não cobra IVA
• normalmente não emite faturas complexas

Este estatuto dá a impressão de estar fora da reforma.

Faturação eletrónica: o que não muda para si

Boas notícias: algumas obrigações não se aplicam a si.

❌ Não há obrigação de emitir faturas eletrónicas

Se a sua SCI estiver isenta de IVA:

• não está sujeito à emissão de faturas eletrónicas B2B
• não precisa de gerar formatos estruturados

❌ Sem relatórios eletrónicos

Também não precisa de:

• transmitir dados de transações à administração
• declarar fluxos através do e-reporting

👉 Isso simplifica bastante a sua situação.

O que muda a partir de 2026: a receção das faturas

É aqui que a reforma o afeta diretamente.

👉 A partir de 1 de setembro de 2026, todas as empresas deverão ser capazes de:

✔ receber faturas eletrónicas através de uma Plataforma Autorizada (PA)

Isso inclui:

• as SCI
• mesmo isentas de IVA

Por outro lado, se a sua SCI se limitar a disponibilizar gratuitamente um imóvel aos seus sócios (sem cobrar renda), não exerce qualquer atividade económica. Por conseguinte, não está sujeita a impostos e fica totalmente isenta da reforma.

Por que razão esta obrigação se aplica também às SCI isentas

A lógica da reforma é simples:

👉 Qualquer entidade que tenha fornecedores deve estar apta a receber faturas eletrónicas.

Ora, uma SCI recebe inevitavelmente faturas:

• obras e manutenção
• seguros
• honorários (contabilista, advogado…)
• vários prestadores de serviços

Os seus fornecedores irão passar gradualmente para a faturação eletrónica.

Por isso, tem de estar em condições de os receber.

👉 Consulte o documento completo publicado pelo governo sobre as obrigações das SCI em matéria de faturação eletrónica: https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/2_gestion/290_facturation_electronique/fiches_reforme/fiche-sci.pdf

O que isso significa, na prática, para a sua SCI

1. Fim do funcionamento 100% por e-mail/PDF

Hoje, provavelmente receberá:

• faturas em PDF por e-mail
• documentos em papel

Amanhã:

👉 As faturas serão processadas através de uma plataforma autorizada

2. Obrigação de dispor de um ponto de entrada estruturado

Terá de:

• dispor de uma solução para receber as faturas
• consultar os documentos
• guardá-los

👉 Mesmo sem transmissão, é necessário um mínimo de organização.

3. Aumento dos volumes digitais

Com a generalização da reforma:

• todas as suas faturas serão digitalizadas
• os fluxos vão aumentar
• a gestão manual tornar-se-á mais complexa

O verdadeiro desafio: a digitalização das faturas de fornecedores

No caso de uma SCI isenta, a questão principal não é a faturação… mas sim:

👉 gestão das faturas de fornecedores

Sem a ferramenta adequada:

• transferência manual de faturas
• classificação dispersa
• dificuldade em encontrar os documentos
• acompanhamento complicado dos pagamentos

Por que se antecipar já agora?

Esperar até 2026 pode parecer tentador… mas não é aconselhável.

1. Evitar uma conformidade apressada

Os prazos podem ser curtos para:

• escolher uma ferramenta
• compreender o funcionamento
• organizar-se

2. Simplificar a gestão já hoje

A implementação de uma solução permite, de imediato:

• centralizar as faturas
• automatizar o seu processamento
• melhorar a gestão administrativa

3. Ganhar maior transparência financeira

Com uma melhor organização, pode:

• controlar as suas despesas
• identificar os pagamentos pendentes
• gerir melhor a sua SCI

Ir mais além: automatizar a gestão da sua SCI

Mesmo sem a obrigação de realizar uma emissão, uma SCI pode tirar partido da reforma para modernizar a sua gestão.

Centralizar as faturas dos fornecedores

Todas as faturas estão reunidas numa única ferramenta.

Automatizar a recolha

As faturas são recolhidas automaticamente (e-mail, plataforma…).

Acompanhar os pagamentos

Sabe quais são as faturas:

• pagas
• em espera
• atrasado

Uma solução simples para as SCI

Soluções como o Azopio permitem :

• gerir a digitalização das faturas de fornecedores
• centralizar os documentos
• acompanhar os pagamentos
• simplificar a gestão administrativa

👉 O objetivo: manter a simplicidade, sem complicar a gestão de uma SCI.

Erros a evitar

❌ Pensar que não se está envolvido
❌ Esperar até ao último momento
❌ Continuar com uma gestão 100% manual
❌ Utilizar várias ferramentas

👉 A abordagem certa: basta antecipar-se com uma solução adequada.

Conclusão

Mesmo estando isenta de IVA, uma SCI sujeita ao IVA não fica totalmente fora do âmbito da reforma da faturação eletrónica.

👉 A partir de 2026, terá de estar apto a receber faturas eletrónicas.

Mas, acima de tudo:

👉 A reforma põe em evidência uma necessidade já existente:
gerir melhor as faturas dos fornecedores

Se se antecipar desde já, poderá:

• simplificar a sua organização
• poupar tempo
• melhorar a sua visibilidade financeira

👉 e transformar um obstáculo numa oportunidade.