Con la llegada de la reforma de la facturación electrónica, muchas SCI (Sociétés Civiles Immobilières ) se plantean una pregunta clave:
👉 ¿Me aplicarán la factura electrónica en 2026?
A primera vista, la respuesta es sencilla… pero en realidad depende totalmente de su situación en materia de IVA.
En este artículo analizamos de forma clara y práctica las obligaciones de los LIC en 2026 y 2027.
¿Se aplica a todos los LIC?
Contrariamente a la creencia popular, no todas las lesiones medulares afectan de la misma manera.
👉 El criterio decisivo no es el impuesto (IR o IS), sino :
✔ la cuota del IVA
Por tanto, existen varios casos diferentes.
Caso 1: LIC no sujeto a IVA
Por lo general, se trata de LIC familiares que :
- poner una propiedad a disposición gratuita
- o no ejercen una actividad económica
👉 En este caso :
- ❌ sin obligación de facturación electrónica
- ❌ sin obligación de aceptar
Estos LIC quedan fuera del ámbito de aplicación de la reforma
Caso 2: LIC exento de IVA (el caso más común)
Esta es la situación más habitual:
- alquiler desnudo para uso residencial
- alquiler amueblado sin servicios hoteleros
👉 En este caso :
- ❌ ninguna obligación de emitir facturas electrónicas
- ❌ no e-reporting
- ✅ obligación de recibir facturas electrónicas a partir de 2026
Aunque estén exentos, estos LIC siguen estando legalmente afectados por la recepción de mercancías.
Caso 3: LIC sujeto al IVA (por opción o por imperativo legal)
Algunos LIC están sujetos al IVA, por ejemplo :
- alquiler de locales comerciales
- opción voluntaria al IVA
👉 En este caso, las obligaciones son completas:
A partir del 1 de septiembre de 2026
- ✅ recepción obligatoria de facturas electrónicas
A partir del 1 de septiembre de 2027
- ✅ Emisión obligatoria de facturas electrónicas (B2B)
- Informes electrónicos para determinadas operaciones
Estas obligaciones se aplican a todas las empresas sujetas al IVA
Cuadro recapitulativo de las obligaciones
| Situación de la SCI | Recepción 2026 | Edición de 2027 | Informes electrónicos |
| No sujeto a IVA | ❌ | ❌ | ❌ |
| Exento de IVA | ✅ | ❌ | ❌ |
| Sujeto a IVA | ✅ | ✅ | ✅ |
Una obligación que a menudo se pasa por alto: recibir las facturas de los proveedores
Incluso los LIC exentos de IVA deben :
👉 Recibirán las facturas de sus proveedores en formato electrónico a partir de 2026
Se trata de :
- obras (artesanos, empresas de construcción)
- seguro
- contable público titulado
- varios proveedores de servicios
Este es un punto clave:
muchos EFC piensan que no les afecta… a pesar de que, como mínimo, deben gestionar la desmaterialización de las facturas de los proveedores.
Facturación electrónica: ¿qué significa para un LIC?
1. Se acabaron las facturas convencionales en PDF
Una factura electrónica debe :
- estructurarse (Factur-X, UBL, CII)
- tránsito a través de una plataforma conforme
👉 Un simple PDF enviado por correo electrónico ya no será suficiente
2. Obligación de utilizar una plataforma autorizada (PA)
Para ser conforme, una SCI debe :
- recibir facturas a través de una plataforma autorizada
- emitir facturas a través de la misma plataforma en caso necesario
Por tanto, la elección de la plataforma es estratégica.
3. Creación de informes electrónicos
Para determinadas transacciones (especialmente B2C o internacionales), el SCI debe :
- transmitir los datos a las autoridades fiscales
- realizar un seguimiento de los pagos
Esto añade una capa de complejidad administrativa.
Por qué los LIC deben pensar ahora en el futuro
Aunque algunas obligaciones sólo se apliquen hasta 2027, se recomienda encarecidamente planificar con antelación.
¿Por qué?
- evitar el cumplimiento de la normativa de emergencia
- estructuración de la gestión administrativa
- simplificar la gestión de las facturas de los proveedores
- preparar las herramientas
Una cuestión clave: la desmaterialización de las facturas de los proveedores
Para la mayoría de las sociedades inmobiliarias no comerciales (especialmente las exentas de impuestos), el principal impacto será :
👉 recepción y gestión de las facturas de los proveedores
Sin una herramienta adecuada :
- carga manual de facturas
- almacenamiento disperso
- complicado seguimiento de los pagos
Con la solución adecuada, puede :
- centralizar todas las facturas
- automatizar la recogida
- realizar un seguimiento de los pagos
- documentos de archivo
La solución adecuada: simplifique la gestión con Azopio
Soluciones como Azopio👉 https://www.azopio.com permiten a los SCI :
- gestionar la desmaterialización de las facturas de los proveedores
- centralizar todos sus documentos
- automatizar el tratamiento
- preparar la reforma de la facturación electrónica
👉 Más información en nuestra página dedicada a los LIC: https: //www.azopio.com/fr/sci/
El objetivo es simplificar la gestión sin complicar la organización.
Conclusión
La reforma de la factura electrónica sí afecta a los LIC… pero no a todos de la misma manera.
👉 El criterio clave sigue siendo el IVA
Para recordar:
- ✔ LIC no sujeto a impuestos → no afectado
- ✔ SCI exento → recepción obligatoria en 2026
- ✔ SCI assujettie → obligations complètes (réception + émission + e-reporting)
👉 En todos los casos, la desmaterialización de las facturas de los proveedores se hace imprescindible.
Anticiparse ahora significa que podemos convertir esta limitación reglamentaria en una oportunidad para simplificar la administración.
