Com o advento da reforma da faturação eletrónica, muitas SCI (Sociétés Civiles Immobilières) colocam a si próprias uma questão fundamental:

A faturação eletrónica aplicar-se-á a mim em 2026?

À primeira vista, a resposta é simples… mas, na realidade, depende inteiramente da sua situação em termos de IVA.

Neste artigo, analisamos de forma clara e prática as obrigações das LIC em 2026 e 2027.

Isto aplica-se a todos os SIC?

Ao contrário do que se pensa, nem todas as LME são afectadas da mesma forma.

O critério decisivo não é o imposto (IR ou IS), mas :
✔ O brigação de IVA

Existem, portanto, vários casos diferentes.

Caso 1: SIC não sujeita a IVA

Trata-se geralmente de SIC familiares que :

• disponibilizar um imóvel a título gratuito
• ou não exerçam uma atividade económica

👉 Neste caso :

• Sem obrigação de faturação eletrónica
• ❌ sem obrigação de aceitar

Estes SIC não são abrangidos pelo âmbito de aplicação da reforma

Caso 2: SIC isento de IVA (o caso mais comum)

Esta é a situação mais comum:

• aluguer de nuvens para uso residencial
• aluguer mobilado sem serviços de hotelaria

👉 Neste caso :

• ❌ nenhuma obrigação de emitir facturas electrónicas
• ❌ não há relatórios electrónicos
• Obrigação de receber facturas electrónicas a partir de 2026

Mesmo que estejam isentos, estes SIC continuam a ser juridicamente afectados pela receção de mercadorias.

Caso 3: SIC sujeita a IVA (por opção ou por força da lei)

Alguns SIC estão sujeitos a IVA, por exemplo :

• aluguer de instalações comerciais
• opção voluntária pelo IVA

Neste caso, as obrigações são completas:

A partir de 1 de setembro de 2026

• Receção obrigatória de facturas electrónicas

A partir de 1 de setembro de 2027

• Emissão obrigatória de facturas electrónicas (B2B)
• Relatórios electrónicos para determinadas operações

Estas obrigações aplicam-se a todas as empresas sujeitas a IVA

Quadro recapitulativo das obrigações

Situação do SIC	Receção 2026	Edição de 2027	Relatórios electrónicos
Não sujeito a IVA	❌	❌	❌
Isento de IVA	✅	❌	❌
Sujeito a IVA	✅	✅	✅

Uma obrigação frequentemente negligenciada: a receção das facturas dos fornecedores

Mesmo os SIC isentos de IVA devem :

👉 receber as facturas dos seus fornecedores em formato eletrónico a partir de 2026

Trata-se de :

• obras (artesãos, empresas de construção)
• seguro
• contabilista público certificado
• vários prestadores de serviços

Este é um ponto fundamental:
muitas LIC pensam que não são afectadas… embora tenham, no mínimo, de gerir a desmaterialização das facturas dos fornecedores.

Faturação eletrónica: o que significa para uma SCI?

1. Acabaram-se as facturas convencionais em PDF

Uma fatura eletrónica deve :

• ser estruturado (Factur-X, UBL, CII)
• trânsito através de uma plataforma compatível

Um simples PDF enviado por correio eletrónico já não é suficiente

2. Obrigação de utilizar uma plataforma aprovada (AP)

Para estar em conformidade, um SIC deve :

• receber facturas através de uma plataforma aprovada
• emitir facturas através da mesma plataforma, se necessário

A escolha da plataforma torna-se assim estratégica.

3. Criação de relatórios electrónicos

Para certas transacções (nomeadamente B2C ou internacionais), a SCI deve :

• transmitir os dados à administração fiscal
• acompanhar os pagamentos

Isto acrescenta uma camada de complexidade administrativa.

Porque é que os SIC precisam de pensar no futuro agora

Mesmo que certas obrigações só se apliquem até 2027, recomenda-se vivamente que se planeie com antecedência.

Porquê?

• evitar o cumprimento de emergência
• estruturação da gestão administrativa
• simplificar a gestão das facturas dos fornecedores
• preparar as ferramentas

Uma questão fundamental: a desmaterialização das facturas dos fornecedores

Para a maioria das sociedades imobiliárias não comerciais (nomeadamente as isentas de imposto), o principal impacto será :

Receber e gerir facturas de fornecedores

Sem uma ferramenta adequada :

• carregamento manual de facturas
• armazenamento disperso
• acompanhamento de pagamentos complicado

Com a solução certa, pode :

• centralizar todas as facturas
• automatizar a recolha
• acompanhar os pagamentos
• documentos de arquivo

A solução certa: simplificar a gestão com o Azopio

Soluções como o Azopio👉 https://www.azopio.com permitem às ISC :

• gerir a desmaterialização das facturas dos fornecedores
• centralizar todos os seus documentos
• automatizar o processamento
• preparar a reforma da faturação eletrónica

👉 Saiba mais na nossa página dedicada às LIC: https: //www.azopio.com/fr/sci/

O objetivo é simplificar a gestão sem complicar a organização.

Conclusão

A reforma da faturação eletrónica afecta as SCI… mas não todas da mesma forma.

O critério fundamental continua a ser o IVA

Para recordar:

• ✔ LIC não está sujeito a imposto → não está em causa
• ✔ Isento de SIC → receção obrigatória em 2026
• SCI assujettie → obligations complètes (réception + émission + e-reporting)

Em todos os casos, a desmaterialização das facturas dos fornecedores está a tornar-se essencial.

Antecipar este facto significa que podemos transformar este constrangimento regulamentar numa oportunidade para simplificar a administração.